Håll dig uppdaterad med vår marknadskommentar
Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 14 januari 2025
Den här gången är det extra spännande när bostadsmarknaden vaknar till liv efter pausen under jul och nyår. Förutsättningarna är goda – men också ovanligt osäkra med fokus på geopolitiska händelser utomlands. Eftersom säsongsstarten är viktig är det bra att det finns positiva saker som överraskande låg inflation i december och skattesänkningar som stärker marknaden och agerar krockkudde om det sker saker som skapar oro. Att mycket positivt redan är diskonterat gör utrymmet för besvikelser litet.
Erik Olsson Bostadsindex visar att bostadsmarknaden redan har diskonterat att ekonomin mjuklandar med stabil sysselsättning och låg inflation som ger fortsatta räntesänkningar. Det gör att priserna inte går upp så mycket även om räntorna går ner. Det finns en osäkerhet om marknadens utveckling genom att räntan är den ojämförligt viktigaste faktorn. Samtidigt kan förväntade räntesänkningar äventyras av ökad oro i Mellanöstern, ryska åtgärder som ökar råvarupriser eller amerikansk protektionism som ger högre räntor och lägre sysselsättning i svensk exportindustri. De positiva förväntningarna gör att utrymmet för besvikelser rätt litet. Å andra sidan lär positiva förväntningar och medial rapportering om reallöneökningar och sänkta skatter ge en stark bostadsmarknad där det säljs många bostäder tack vare att hushållen vågar agera så att utbudet balanseras av efterfrågan, om inget oförutsett sker.
Nyligen presenterades inflationssiffror som visar att inflationen i december var lägre både än tidigare och jämfört med Riksbankens prognos. Det är bra för bostadsmarknaden genom att tron på en mjuklandning av ekonomin som ger sänkta räntor och reallöneökningar lever vidare. I samband med förra räntebeslutet lät det som om Riksbanken förberedde marknaden på en paus i sänkningarna nu i januari för att inte skapa oro om sänkningarna uteblir då. Nu ökar chansen att räntan sänks i januari samtidigt som den gynnsamma inflationsstatistiken gör att det dessutom spelar mindre roll om Riksbanken sänker räntan den 29 januari eller inte eftersom den lägre inflationen ändå ökar chansen att det blir två räntesänkningar i stället för en under det första halvåret. Det ger tillförsikt så att fler vågar köpa en ny bostad redan nu i början av året.
Den positiva marknadspsykologin är extra viktig nu i början av året eftersom säsongsstarten i januari kan vara avgörande för hur bostadsmarknaden utvecklas första halvåret fram till sommarsemestrarna. Mycket talar för att vi får en stor utbudsökning när marknaden kommer i gång och många bostäder som inte såldes förra året kommer ut på marknaden igen. Utöver det visade Erik Olson Bostadsindex att nästan två av tre som skall byta bostad vill sälja innan de köper nytt. Det gör att en aktivitetsökning inleds med att utbudet ökar ungefär dubbelt så mycket som efterfrågan. Ett stort utbud som biter sig fast kan bli svårt att absorbera utan prisnedgångar, medan en marknad som är tillräckligt stark för att balansera utbudet blir ännu starkare, och förstärker sig själv, i takt med att säljarna lyckas sälja och går från utbud till efterfrågan på bostadsmarknadens balansvåg.
När räntesänkningarna närmar sig sitt slut senare i år stabiliseras marknaden genom att gapet mellan köpare och säljare minskar när förutsättningarna förväntas förändras mindre. Nu när räntorna antas vara på väg ner tar säljarna höjd för kommande prisökningar och kräver mer betalt för sina bostäder redan nu. Köparna å sin sida har inte märkt så stor skillnad i plånboken ännu, och vill inte betala extra för framtida räntesänkningar som inte har inträffat. Därför har förväntningarna på sänkta räntor stundtals gjort att det har varit svårt för mäklarna att få köpare och säljare att mötas. Om förutsättningarna stabiliseras genom att räntan inte sänks mer blir det lättare för köpare och säljare att mötas så att det säljs fler bostäder.
Styrkan i bostadsmarknaden lär visa sig genom att det säljs många bostäder snarare än att priserna går upp så mycket – trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar – eftersom dagens bostadspriser redan baseras på lägre räntor. Dessutom är priserna redan höga om man tar hänsyn till boendekostnaden som de leder till för många hushåll. Samtidigt är det rimligt att reallöneökningar, skattesänkningar, lindrat amorteringskrav och lägre ränta ger större prisökningar under 2025 än vad vi räknade med för några månader sedan. Att så mycket positivt redan är diskonterat i bostadsmarknaden gör den samtidigt känsligare för besvikelser, särskilt när det gäller räntan. Dessutom leder nästan alla osäkerhetsmoment till negativa scenarier snarare än positiva. Förutsättningarna nu när allt kommer i gång är sammantaget ovanligt fördelaktiga, men också ovanligt osäkra.
Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.