Erik Olsson Fastighetsförmedling resonerar om räntebeslutet 29 januari 2025

Nu stärks bostadsmarknaden med ytterligare en räntesänkning. Tron på en kontrollerad mjuklandning av ekonomin, med stabil sysselsättning och låg inflation som ger reallöneökningar, kombineras med skattesänkningar från årsskiftet på ett sätt som stärker både ekonomin och framtidstron hos hushållen. 

Dagens räntebeslut stärker bostadsmarknaden genom att Riksbanken öppnar för att dagens räntesänkning kan följas av fler, trots att räntan redan har kommit ner en bra bit nu
Att hoppet om fler räntesänkningar lever är viktigt eftersom dagens bostadsmarknad, och bostadspriserna vi har nu, bygger på att marknaden har diskonterat fler räntesänkningar, samtidigt som räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Det här räntebeslutet gör att hushållen bibehåller tron på en kontrollerad mjuklandning av ekonomin med stabil sysselsättning och ytterligare lägre räntor. 

Tidigare räntesänkningar gör redan hushållen och bostadsmarknaden mer uthållig
Allt eftersom räntan har kommit ner, och effekterna av gjorda sänkningar slår igenom mer och mer, blir det mindre och mindre viktigt med nya sänkningar. Nu har räntan kommit ner så mycket att det inte är lika viktigt med nya sänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållen och deras ekonomi mer uthålliga. Så länge tron på en kontrollerad mjuklandning av ekonomin med stabil sysselsättning och låg inflation, som ger reallöneökningar och får ner räntorna lite till, är orubbad fortsätter bostadsmarknaden att vara stark.

Bostadsmarknaden vill att Riksbanken visar att mjuklandningen går enligt plan
Marknaden räknade med att Riksbanken skulle sänka räntan med 0,25%. Samtidigt har räntan redan gått ner så mycket att det kan vara en fördel om räntesänkningarna pausas ett tag nu. Eftersom modellen med en mjuklandande ekonomi bygger på en känsla av förutsägbarhet och minskad oro är det viktigt att vi inte riskerar nya räntehöjningar. I det perspektivet kan det faktiskt ge en starkare bostadsmarknad över tid om man pausar räntesänkningarna lite så att man ser mer av vilka effekter alla de sänkningar som redan har gjorts får på ekonomin när de har fått verka lite längre tid. När det gäller hushållens konsumtion, som är ungefär halva Sveriges BNP, stärks dessutom effekterna av räntesänkningar av skattesänkningar nu sedan årsskiftet. Om det nu är så att hela världen kommer att få lite högre räntor än man trodde tidigare på grund av handelshinder och geopolitisk oro som ger utbudsstörningar med högre priser kan det vara bra om man inte sänker räntan för mycket och för snabbt eftersom vi redan har en ränta som torde vara hanterbar för hushållen - samtidigt som det finns ett stort värde i att slippa framtida räntehöjningar som skapar oro.      

Erik Olsson Skräckindex tyder på att marknaden balanseras
Tidigare har Erik Olsson Skräckindex visat att det har funnits en stor oro och nervositet på bostadsmarknaden, trots de positiva förväntningarna. Även om Skräckindex rasade till en ganska normal nivå i november, har Riksbanken rätt i att marknaden uppskattar trygghet och förutsägbarhet avseende räntan eftersom den är en så viktig faktor för bostadsmarknaden.

Känslan av trygghet som ger en positiv marknadspsykologi är extra viktig nu eftersom säsongsstarten kan vara avgörande för hur bostadsmarknaden utvecklas första halvåret fram till sommarsemestrarna. Mycket talar för att vi får en stor utbudsökning när marknaden kommer i gång genom att höstens stora utbud ledde till många osålda bostäder som kommer ut igen nu efter årsskiftet. Utöver det visade den senaste uppdateringen av Erik Olson Bostadsindex att nästan två av tre som skall byta bostad vill sälja innan de köper nytt på ett sätt som gör att en aktivitetsökning inleds med att utbudet ökar ungefär dubbelt så mycket som efterfrågan. Ett stort utbud som biter sig fast kan bli svårt att absorbera utan prisnedgångar, medan en marknad som är tillräckligt stark för att balansera utbudet blir ännu starkare, och förstärker sig själv, vart efter säljarna lyckas sälja och går från utbud till efterfrågan på bostadsmarknadens balansvåg. Då är det viktigt att Riksbanken kommunicerar sina räntebeslut så att hushållen vågar agera. 

Framtida sänkningar betyder mer än dagens beslut
Det Riksbanken signalerar om framtiden är på många sätt viktigare än de omedelbara effekterna av ett enskilt beslut, som kan kompenseras i ett nytt beslut en dryg månad senare. Den stora frågan är om den perfekta mjuklandningen av ekonomin med stabil sysselsättning och framtida räntesänkningar fortsätter. Det får bostadsmarknaden att behålla förhoppningarna om en ljus framtid på det sätt som redan är diskonterat enligt Erik Olsson Bostadsindex. I rena pengar ger en räntesänkning med 0,25% bara 145 kr efter skatt mer i plånboken per månad på varje miljon man har i bostadslån. Det är med andra ord inga svindlande belopp det handlar om i ett enskilt räntebeslut, så den psykologiska effekten är minst lika viktig som den reala i ett enskilt beslut.

Ett tydligt budskap som inkluderar eventuella framtida räntesänkningar, utan prat om hotande räntehöjningar, är välkommet. En oro skulle slå hårt mot bostadsmarknaden då det höga utbudet måste matchas av en stor efterfrågan för att bostadspriserna inte skall gå ner – samtidigt som efterfrågan vi har bygger på en tro på ytterligare förbättringar av hushållens ekonomi som gör att fler vågar agera och byta till en ny bostad som passar behoven bättre.

Räntesänkningarna minkar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna var så höga slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar när bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när räntorna har sänkts med 1,75% sedan i maj förra året är risken för att föreningarna måste höja avgiften för att räntekostnaderna ökar på rörliga lån och bundna lån som förfaller, och får högre ränta, mycket lägre.  

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För de flesta hushåll med större lån är räntesänkningar mycket viktigare för bostadsmarknaden än skattesänkningarna som presenterades i höstens budget. I budgeten är skattesänkningarna ungefär 28 Mdr kronor under 2025, medan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner mycket mer än så sedan toppen i våras krävs det att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt nästa år.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, årets skattesänkningar och en dämpad inflation som ger många, som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad, högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Högre reallöner tillsammans med känslan av trygghet och förutsägbarhet som råder nu när hushållen räknar med att räntorna är på väg ner i stället för upp ökar både betalningsviljan och betalningsförmågan för en bostad på ett sätt som inte bara gör att fler vågar agera och köpa en ny bostad, utan även håller bostadspriserna uppe.

För feta vallöften kan ge mindre räntesänkningar
Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa, och riskerar att skapa för hög inflation när vi kommer närmare valet, kan dessa löften få mindre effekt på bostadsmarknaden om Riksbanken svarar med mindre räntesänkningar än annars så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om lindrigare amorteringsregler får, förutom det högre bolånetaket, dessutom samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör en stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

En stabil marknad med många försäljningar
Tron på en positiv ekonomisk utveckling skapar en positiv marknadspsykologi som gör att Erik Olsson Skräckindex har rasat till en normal nivå. Det är viktigt nu när marknaden kommer i gång efter årsskiftet eftersom utbudet öka mycket genom att många osålda bostäder kommer ut på marknaden igen samtidigt som uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex visade att två av tre vill sälja sin gamla bostad innan de köper nytt. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär. På aggregerad nivå gör beteendet att utbudet ökar mycket mer än efterfrågan när aktiviteten på bostadsmarknaden ökar. Då är det viktigt att köparna som ändå finns agerar så att utbudet och marknaden balanseras genom att säljare går över till att bli köpare.  

Vi räknar med att styrkan i bostadsmarknaden fortsätter att visa sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket – trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar – eftersom dagens priser redan baseras på lägre räntor, och dessutom är ganska höga om man tar hänsyn till boendekostnaden som det leder till för många hushåll.

Även om dagens bostadspriser redan diskonterar mycket positivt, är det rimligt att en kombination av reallöneökningar, skattesänkningar, lindrat amorteringskrav och lägre ränta ger större prisökningar i år än vi räknade med för några månader sedan. Att så mycket positivt redan är diskonterat i dagens bostadsmarknad gör den samtidigt känsligare för besvikelser, särskilt när det gäller räntan. 

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40

 

Tillbaka till toppen