När man har sålt en bostad måste försäljningen deklareras. Man är ovan och det är mycket att hålla reda på både när man beräknar reavinstresultat och uppskov samtidigt som det handlar om stora belopp. Här kan du ta del av information om hur du deklarerar en bostadsförsäljning med praktiska länkar till mer information hos Skatteverket. Om du vill ha hjälp med deklarationen när du har läst informationen och sett föreläsningen kan du ta del av ett erbjudande från Familjens Jurist.
Deklaration av en bostadsförsäljning
Viktiga datum när du skall deklarera 2024
12 februari är sista dagen att betala in kvarskatt om du blir skyldig mer än 30.000. Dagen efter tas det ut kvarskatteränta, som inte är avdragsgill, med 5% av på belopp däröver. 30.000 i skatt motsvarar en reavinst på 140.000 kr. Betalar du in skatten lite senare behöver du bara betala för de dagar det har saknats pengar för skatt överstigande 30.000 kr på ditt skattekonto.
2 maj skall deklarationen lämnas in.
3 maj är sista dagen att betala in till Skatteverket för att slippa kostnad om man får kvarskatt som understiger 30.000 kr.
Se mer om viktiga datum för deklarationen hos Skatteverket: Viktiga datum för privatpersoner
Att beräkna vinst vid bostadsförsäljning – försäljningsutgifter och inköpspris
När du sålt en bostad måste du betala skatt för din vinst. Därför måste du räkna ut om din försäljning innebär en vinst eller en förlust.
Nu när uppskoven dessutom är gratis och ger dig en kostnadsfri skattekredit med upp till 660.000 kr, samtidigt som bolåneräntorna ökar, bör du se vad du kan få i uppskov också. Det är just för att uppskoven är så fördelaktiga som politikerna var tvungna att maximera dem till en reavinst på upp till 3 Mkr per bostad.
Här får du hjälp att beräkna vinst eller förlust eller uppskov på Skatteverkets hemsida: Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning
För att kunna beräkna vinsten måste du veta ditt försäljningspris med avdrag för försäljningsutgifter och ditt inköpspris. Om det är en fastighet (dvs en villa) du har sålt får du även göra avdrag för lagfartskostnader för den sålda bostaden. Innan du sätter i gång bör du även ta reda på om du kan få avdrag för förbättringsutgifter och om du har uppskov från en tidigare försäljning som ska återföras till beskattning.
Här ser du hur du beräknar vinst eller förlust för en villa respektive en bostadsrätt
Så här räknar du ut vinst eller förlust för fastighet (dvs villa):
Försäljningspriset
− försäljningsutgifter
− inköpspris och lagfartskostnad m.m.
− förbättringsutgifter / reparationer / underhåll
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Så här räknar du ut vinst eller förlust för bostadsrätt
Försäljningspris
- försäljningsutgifter
- inköpspris
- förbättringsutgifter / reparationer / underhåll
- kapitaltillskott
- andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ andel av inre reparationsfond vid köpet
+ återföring av uppskovsbelopp
= vinst eller förlust
Om du inte har tillgång till försäljningspriset och försäljningsutgifterna kan förmodligen mäklaren ta fram uppgifterna åt dig. Inköpspriset kan vara svårare att få fram. Om det handlar om en fastighet kan du beställa underlag från Lantmäteriet. De har även listor på vad lagfart kostat genom åren. Tänk på att avdrag också kan göras för eventuell inköpprovision vid köpet, kostnad för stämpelskatt vid köpet och kostnader för att ta ut inteckningar. Gäller det en bostadsrätt kan bostadsrättföreningen förmodligen ge dig besked om inköpspriset. Om det gäller en bostadsrätt måste bostadsrättsföreningen skicka in kontrolluppgifter till Skatteverket. Tack vare det finns flera av uppgifterna som behövs till deklarationen förtryckta i din deklaration.
Saker som är avdragsgilla när du säljer en bostad
En vanlig fråga är om flyttstädningen är avdragsgill som en försäljningskostnad. Tyvärr är den normalt inte det, men flyttstädningen kan ge RUT-avdrag i stället. Däremot kan homestyling och magasinering av möbler inför din försäljning vara avdragsgilla.
Avdrag för så kallade förbättringsutgifter brukar vara svårare. Möjligheten till fulla avdrag är oftast begränsade i bostadsrätter. Du kan göra fullt avdrag om du har byggt nytt, byggt till eller byggt om och ändrat planlösningen i bostaden. Du får även göra avdrag för helt ny utrustning som inte fanns i huset tidigare. Här finns ingen gräns för när åtgärden gjordes under din tid som ägare av bostaden.
För vissa renoveringar får du bara göra avdrag för del av utgiften. Ett exempel på det är om du byter ut något som redan fanns i bostaden eller har renoverat utan att ändra planlösningen. Då är en förutsättning för avdraget att skicket på det du renoverade är bättre när du säljer än när du köpte, dvs en standardhöjning. Exempel på standardhöjningar är att du bytte plastmatta mot en ekparkett eller standardkakel mot marmor. Ett annat krav för skatteavdrag när du renoverar är att renoveringen skett samma år som du säljer eller något av de fem föregående åren. Hur stor del av denna kostnad som faktiskt går att dra av beror då på storleken på kostnaden och när i tiden åtgärden gjordes. Det finns en bra tjänst via Skatteverkets hemsida där du fyller i dina renoveringar och får hjälp att räkna ut om det är avdragsgilla. Till Skatteverkets hemsida för att räkna ut avdrag för renoveringar och nybyggnation.
Köper du en nyproducerad bostad är möjligheten att göra avdrag för renoveringar små eftersom det är svårt att renovera så att man skapar ett bättre skick än när bostaden köptes som ny. Du får inte heller göra avdrag för verktyg du köper, arbete som du har utfört själv eller renoveringar som täcks av en försäkringsersättning. Ett annat krav för avdragsrätt är att kostnaden för renoveringen är mer än 5.000 kr under ett kalender år. Mer om avdrag för renoveringar och nybyggnad
Att beräkna vinst eller förlust vid bostadsförsäljning – fler saker som påverkar vinsten
Uppskov är en annan fråga som blir aktuell både när du skall räkna ut din vinst eller förlust. Om du redan har ett gammalt uppskov från en tidigare försäljning måste det uppskovet återföras till beskattning genom att du lägger uppskovet till vinsten eller förlusten.
Räkneexempel - bostadsrättslägenhet
Försäljningspris + 3 000 000 kr
- Försäljningsutgifter - 90 000 kr
- Anskaffningsvärde - 2 000 000 kr
- Kostnad för reparation / underhåll / renovering - 20 000 kr
- Kapitaltillskott - 100 000 kr
- Inre reparationsfond vid försäljning - 100 000 kr
+ Inre reparationsfond vid köp + 20 000 kr
+ Återföring av uppskovsbelopp + 500 000 kr
= Vinst + 1 310 000 kr
Vinstskatt: 22% av 1.310.000 kr = 288.200 kr.
Bostadsrättsföreningen har uppgifter om kapitaltillskott eller pengar i den s.k. inre fonden och rapporterar uppgifterna till Skatteverket så du får dem förtryckta i din deklarationsblankett. Tänk på att det är summan av vinsten som anges i deklarationen, inte skatten. Reavinstskatten du måste betala senare är 22 % av vinsten när du säljer en bostad.
Uppskov
När du har räknat ut vinsten är det dags att bestämma om du vill ha uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten. Eftersom uppskoven är gratis numera är det ekonomiskt fördelaktigt att begära uppskov om man uppfyller kraven. Ett uppskov innebär att du får kredit med skatten gratis. När du slipper betala in skatt kan du ta lägre bostadslån på den nya bostaden. Värdet av ett uppskov blir med andra ord din bolåneränta efter skatteavdrag multiplicerat med skatten du får uppskov med att betala in. Hur mycket av vinsten du får uppskov med beror på hur mycket du köper en ny ersättningsbostad för. Du får behålla uppskovet så länge du äger ersättningsbostaden. Under tiden du har uppskovet kan du i framtida deklarationer göra frivilliga återföringar av skatten om du vill. Det kan vara fördelaktigt om det uppstår förluster som du har svårt att utnyttja skattemässigt genom att du minskar förlusten genom att återföra vinster från uppskovet.
Det finns flera parametrar som avgör om du kan få ett uppskov beviljat. Din nya ersättningsbostad får inte vara köpt tidigare än 1 januari året innan inte efter 31 december året efter det år du säljer din ursprungsbostad. Om du säljer en bostad 2023 måste du alltså ha köpt den nya bostaden under perioden 1:a januari 2022 till 31 december 2024. Inflyttning måste dessutom ha skett senast 2 maj andra året efter året du sålde. Om du har sålt en andelslägenhet kan du inte få uppskov då den inte räknas som en privatbostad utan som ett hyreshus.
Uppskovsbeloppets storlek beror på om du har köpt en ny bostad för minst lika mycket pengar som du sålde den gamla för, eller om den nya är billigare.
1:a juli 2020 när politikerna gjorde uppskoven helt gratis införde de även ett tak för uppskoven på 3.000.000 kr per bostad eftersom uppskoven blev så omotiverat förmånliga. En enskild persons uppskov får inte överstiga personens ägarandel i bostaden multiplicerat med takbeloppet 3 Mkr. Om du äger 50 procent av bostaden är din andel av takbeloppet maximalt 1.500.000 kronor (3 Mkr × 0,5). Om du köper en minst lika dyr bostad kan du alltså få uppskov med hela vinsten om den inte överstiger din andel av uppskovstaket. Ditt slutliga uppskovsbelopp blir därför det belopp som är lägst av antingen: din andel av vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp) eller din andel av takbeloppet.
Om din nya bostad är billigare än den sålda bostaden kan du bara få uppskov med en del av vinsten. Köper du en billigare bostad kan du få uppskov med en lika stor del av vinsten som den nya bostaden kostar jämfört med det du sålde den gamla för. Om (köpeskilling för den nya bostaden / försäljningspriset för den gamla bostaden) X vinsten på bostaden som säljs är över 3 Mkr blir ditt maximala uppskov 3 Mkr X din ägarandel i den nya bostaden. Om (köpeskilling för den nya bostaden / försäljningspriset för den gamla bostaden) X vinsten på bostaden som säljs är under 3 Mkr blir ditt maximala uppskov (köpeskilling för den nya bostaden / försäljningspriset för den gamla bostaden) X vinsten på bostaden som säljs.
Exempel 1: Du är ensam ägare och har köpt ny bostad för 6 Mkr och sålt den gamla för 8 Mkr med en vinst på bostaden du säljer på 5 Mkr. Eftersom (6 Mkr / 8 Mkr) X 5 Mkr = 3,75 Mkr – som ju är över takbeloppet på 3 Mkr begränsas ditt maximala uppskov av takbeloppet på 3 Mkr enligt formeln Takbelopp = 3 Mkr X din ägarandel, som i exemplet är 100%. Maximalt uppskov blir då 3 Mkr.
Exempel 2 bygger på att du har köpt ny bostad för 3 Mkr och sålt den gamla för 4 Mkr. Med en vinst på bostaden du säljer på 1 Mkr blir ditt maximala uppskov (3 Mkr / 4 Mkr) X 1 Mkr = 750.000 kr.
Skatteverket har verktyg på sin hemsida som hjälper dig att beräkna hur stora uppskov du kan få. Till Skatteverkets hemsida för uppskov med skatten när du sålt din bostad.
Om du säljer en bostad med förlust
Till att börja med skall du kontrollera om förlusten du gör på bostaden du säljer minskar, eller kanske till och med ersätts av en beskattningsbar vinst när du återför tidigare uppskov, om du har det. Om du ändå säljer en bostad med förlust får du dra av 50 % av förlusten och göra en skattereduktion. Skattereduktionen dras från kommunal och statliga inkomstskatten på inkomster av tjänst, näringsverksamhet och från fastighetsavgift och fastighetsskatt. Du får göra skatteavdrag för det avdragsgilla belopp som du fått fram som förlust i din vinstberäkning. Om du har en förlust på 100.000 kr ger 50% = 50.000 kr av förlusten grund för skatteavdrag. Avdraget i exemplet blir 30% av dessa 50.000 kr = 15.000 kr. På underskott av kapital får man 30% skattereduktion på belopp upp till 100.000 kr. På överskjutande belopp får man 21% skattereduktion.
Vill du ha hjälp att deklarera?
Om du ändå känner att du vill ha hjälp när du har sett vår deklarationsföreläsning och läst informationen här kan du ta del av ett samarbete vi har med Familjens Jurist. De erbjuder både fysiska och digitala möten för samtliga sina erbjudanden. Som kund till Erik Olsson kan du välja mellan två olika erbjudanden om bu bokar senast 15 april 2024:
Stora deklarationspaketet med huvudblankett och ett exemplar av bilaga K5 eller K6 för 4.990 kr med möjlighet att addera tillkommande bilagor som till exempel K4 för 1.500 kr per styck.
Lilla deklarationspaketet där du får hjälp att fylla i någon av bilagorna K5 eller K6 för 2.990 kr med möjlighet att addera tillkommande bilagor som till exempel K4 för 1.500 kr per styck.
Här tar du del av erbjudandet!