Hur senaste räntesänkningen den 7 november påverkar bostadsmarknaden

Det är viktigt eftersom dagens bostadsmarknad, och bostadspriserna vi har nu, beror på att marknaden har diskonterat många fler räntesänkningar, samtidigt som räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Det här räntebeslutet stärker tron på en mjuklandning med lägre räntor och tillförsikten hos hushållen. Många av våra mäklare berättar att kunderna har varit lite avvaktande inför det här räntebeslutet. Efter dagens räntebeslut gör en orubbad tro på fortsatta räntesänkningar att fler vågar agera och köpa bostad. 

Bostadsmarknaden vill ha en räntesänkning som visar att mjuklandningen går enligt plan 
Riksbanken har förberett marknaden mycket mer på en ”dubbelsänkning” med 0,5% inför det här räntebeslutet än inför tidigare beslut. Tidigare har en sänkning med 0,25% varit det som utstrålat en känsla av att de har situationen under kontroll och mjuklandar ekonomin med autopilot. Erik Olsson Skräckindex har visat att det har funnits en stor oro och nervositet på bostadsmarknaden, trots de positiva förväntningarna, på ett sätt som gör att man uppskattar trygghet och förutsägbarhet ovanligt mycket. Vid tidigare beslut hade en dubbelsänkning kunnat skapa oro och dessutom ökat risken att Riksbanken hade känt sig tvungna att ta paus i räntesänkningarna för att de var allt för offensiva i sina sänkningar jämfört med omvärlden och den svenska ekonomins utveckling. Den här gången har Riksbanken förberett marknaden på större sänkningar samtidigt som mycket statistik både från Sverige och omvärlden talar för att en dubbelsänkning är motiverad. Det gör att en dubbelsänkning på 0,5% som följs av en sänkning på 0,25% uppskattas mer av bostadsmarknaden än en lika stor total sänkning innan årsskiftet, fast i omvänd ordning. 

Framtida sänkningar betyder mer än dagens beslut
Det Riksbanken signalerar om framtiden är på många sätt viktigare än ett enskilt beslut, som ju inte gör så stor faktisk skillnad i sig. Den stora frågan är om den perfekta mjuklandningen av ekonomin med stora framtida räntesänkningar utan att sysselsättningen går ner allt för mycket fortsätter. Då spelar inte storleken på sänkningen i ett enskilt räntebeslut så stor roll. Det viktigaste är att Riksbanken är minst lika tydlig som tidigare med att vi kan se fram emot betydligt lägre räntor och att de upprepar bilden av att ekonomin mjuklandar. Det får bostadsmarknaden att behålla förhoppningarna om ljus framtid på det sätt som redan är diskonterat enligt Erik Olsson Bostadsindex. I rena pengar ger en räntesänkning med 0,25% bara 145 kr efter skatt mer i plånboken per månad på varje miljon man har i bostadslån. Även med spektakulära ”dubbelsänkningar” är det fortfarande inga svindlande belopp som det handlar om i ett enskilt räntebeslut, så den psykologiska effekten är minst lika viktig som den reala i ett enskilt beslut.

Ett tydligt budskap om kommande räntesänkningar är välkommet eftersom en oro för en paus i räntesänkningarna skulle slå hårt mot bostadsmarknaden då det rekordstora utbudet av bostäder som vi har nu måste matchas av en stor efterfrågan för att bostadspriserna inte skall gå ner – samtidigt som efterfrågeökningen vi har bygger på en tro på en hel rad av räntesänkningar som gör att fler vågar agera och byta till en ny bostad som passar behoven bättre.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För många hushåll med lite större lån är räntesänkningarna som redan är diskonterade på bostadsmarknaden betydligt viktigare än skattesänkningarna som presenterades i höstens budget. I budgeten är skattesänkningarna ungefär 28 Mdr kronor medan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kr i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Då krävs det att hushållet har väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt nästa år.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, nästa års skattesänkningar och en dämpad inflation som ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Högre reallöner tillsammans med känslan av trygghet och förutsägbarhet som råder nu när hushållen räknar med att räntorna är på väg ner i stället för upp ökar både betalningsviljan och betalningsförmågan för en bostad på ett sätt som inte bara gör att fler vågar agera och köpa en ny bostad, utan även håller bostadspriserna uppe.

För feta vallöften kan ge mindre räntesänkningar
Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa, och riskerar att skapa för hög inflation när vi kommer närmare valet, kan dessa löften få mindre effekt på bostadsmarknaden om Riksbanken svarar med mindre räntesänkningar än annars så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om lindrigare amorteringsregler får, förutom det högre bolånetaket, dessutom samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör en stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

En stabil marknad med många försäljningar
Trots en framtid fylld av positiva händelser som lindrigare amorteringsregler, räntesänkningar, skattesänkningar och högre reallöner räknar vi med att bostadsmarknadens styrka visar sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket. Det beror på att dagens bostadspriser redan är höga om man tar hänsyn till boendekostnaden som det leder till för många hushåll. Trots att dagens bostadspriser fortfarande har diskonterat så mycket positivt känns det samtidigt ändå sannolikt att bostadspriserna går upp mer under det kommande året nu än för några månader sedan.