Hur påverkas bostadsmarknaden av lägre reallöner och högre boendekostnader?

Vår expertpanel har fyra experter med olika infallsvinklar. Här ger Helena Bornevall, Erik Olsson, Fredrik Wickström och Robert Boije sin bild av hur bostadsmarknaden påverkas om de högre boendekostnaderna vi ser nu i spåren av en hög inflation som har lett till en mycket högre ränta och kraftiga reallönesänkningar permanentas. Eftersom inflationen mäter prisförändringar, och inte prisnivå, behåller vi ju priserna vi upplever som höga nu även om inflationen går ner till 0%.

Helena Bornevall, stf makroanalyschef samt bostadsmarknadsexpert i Handelsbanken.

Boräntorna ser ut att förbli på en betydligt högre nivå än tidigare samtidigt som mycket talar för mer volatila och i genomsnitt högre elpriser. En konsekvens av detta tror jag är en lugnare aktivitet på bostadsmarknaden än vad vi har sett de senaste åren. Jag ser framför mig att försäljningsprocessen präglas av mer tid till eftertanke och att vi ser en generellt minskad efterfrågan på att flytta när varje skuldsatt krona värderas tyngre samt när utsikterna för bostadspriserna svalnat.

Det kraftigt fallande bostadsbyggandet talar för att befintliga beståndet fortsatt kommer vara eftertraktat. Och medan många kommer tvingas söka sig längre ut från citykärnan lär läget fortfarande vara en viktig parameter. Högre energipriser kan dämpa efterfrågan på villor men samtidigt är det nu många i familjebildande åldrar som efterfrågar större boenden. Med svalare marknad tror jag dock det kommer att bli större skillnad mellan olika objekt beroende på standard och läge även inom ett geografiskt område.

Erik Olsson, grundare av Erik Olsson Fastighetsförmedling

När högre räntor och lägre reallöner gör det svårare att uppfylla bostadsbehoven tvingas vi göra tuffare avvägningar mellan olika prioriteringar. För att inte behöva välja bort mer än nödvändigt kommer yteffektivitet att uppskattas mer och mer. Om man väljer en yteffektiv bostad kan man bo på färre kvadratmeter så att man får råd med boendefunktionerna man behöver i ett attraktivare område med högre bostadspriser än annars. 

Om yteffektivitet uppskattas mer kan det leda till att bostäder i hus från senare halvan av 1900-talet efterfrågas mer. Där har man ofta fått lite rabatt tidigare jämfört med äldre bostäder, som många tycker är charmigare. När budgeten är ansträngd lägger man nog inte sina sista kronor på en spatiös, generös eller inbjudande hall som tar många kvadratmeter i anspråk. Om fler löser sina bostadsbehov genom att flytta längre från stan, där bostäderna är billigare, påverkar det inte bara bostadsmarknaden utan även arbetsmarknaden genom att arbetsgivare som tillåter arbete hemifrån blir attraktivare om restiden till arbetet ökar.

Fredrik Wickström, marknads- och försäljningschef på Bonava.

Under pandemin såg vi att många kunder sökte större bostäder, gärna småhus med egen täppa. Nu vill man snarare ha mindre bostäder och prioriterar inte alltid det bästa läget utan nöjer sig ofta med ett billigare alternativ. Vi vet att hälften av de som har flyttplaner inom 5 år överväger att flytta till en mer energieffektiv bostad. Många barnfamiljers dröm om ett eget hus lever kvar, men frågan är om de vågar köpa energikrävande villor, kanske med renoveringsbehov som utmanar redan tajta hushållsbudgetar?

På Bonava ser vi en tydlig ökad efterfrågan på våra nyproducerade småhus som har funktionella planlösningar och låga driftkostnader i och med solceller, bra isolering, energisnåla vitvaror och effektiv värmeåtervinning. När det gäller flerfamiljshus ser vi att våra projekt med gemensamhetslokaler och delningstjänster så som elbilpooler är attraktiva alternativ. Både från ett kostnads- och miljöperspektiv men även för att man gärna vill ha ytor där man kan umgås med grannar och vänner.

Robert Boije, chefsekonom SBAB

I teorin kommer permanent högre kapital- och driftkostnader leda till lägre bostadspriser. De som köpt sin bostad när kapital- och driftskostnaderna var låga kommer därmed att få en förmögenhetsförlust. Nya bostadsköpare bör inte påverkas i särskilt stor utsträckning om bostadspriserna faller i paritet med uppgången i räntorna och driftskostnaderna. Permanent högre elpriser skulle troligen öka attraktiviteten hos energisnåla hus och kanske även mindre bostäder, det vill säga leda till vissa förändringar i relativpriserna på bostäder.

Den hausse vi såg för villor under pandemin kommer troligen avta ännu mer än det vi redan sett. Många nya - och relativt sett mer energisnåla - bostäder byggs i kranskommunerna runt våra storstäder, vilka kan komma att öka i attraktivitet.  Det gäller i synnerhet om EU:s nya förslag om krav på stora energibesparande investeringar i befintliga fastigheter går igenom i sin nuvarande utformning. Det kan bli mycket kostsamt för ägare till många äldre fastigheter. 

Läs mer

Du kan läsa mer relaterade nyheter i vår marknadskommentar.